（一）什么是“带押过户”？

     “带押过户”是指依据《民法典》第406条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。”约定俗成的称呼即为“带押过户”。在申请办理已抵押不动产转移登记时，不需要提前还清旧贷款、注销抵押登记，就可完成过户、再次抵押和发放新贷款等一系列手续。

简单来说，“带押过户”就是“带着抵押贷款和房屋一起，过户给下一个购房者”。

（二）带押过户的以前和现在？

      “带押过户”是二手房新型交易模式下的口语化表述，2023年3月3日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》长久以来，我国针对存在抵押财产实行的都是《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。该规定在二手房市场交易领域的影响就是，设定有抵押的房屋在进入二手房市场进行转让交易前，必须由所有权人即出卖人先行解押以获得对房屋不受限制的所有权。

    《民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”该条款为“带押过户”的交易模式提供了法律支撑，出卖人无需解押即可进行房屋所有权转移，降低交易成本的同时提升了二手房交易的便利性，也激发了二手房交易市场的活力。

（三）“带押过户”对各方的风险是怎么样的？

     1.对卖方而言，即便是“带押过户”交易模式，从买卖双方申请转移过户登记到买方所申请的贷款放款，近而结清卖方剩余贷款注销原抵押登记仍有一定的时间差，如果在此期间内房屋因市场因素产生大幅降价，买方通过人为干预、恶意违约导致贷款银行放款失败，房产贬值的风险将由卖方自行承担。

     2.对买方而言，《民法典》第四百零六条明确规定“抵押财产转让的，抵押权不受影响”，这意味着在出卖人结清剩余贷款注销抵押权之前，买受人的所有权要劣后于出卖人抵押权人的抵押权，其对房屋的所有权始终处于不安全状态。当卖方财务状况恶化，不具备能力结清剩余贷款时，出卖人的抵押权人有权请求人民法院查封、拍卖、变卖抵押财产，并就拍卖、变卖所得价款优先受偿。此时买受人的风险除了所购买的标的房产被拍卖、变卖，其还应当承担偿还银行贷款的责任。另外值得买受人注意的是，在作出是否购买的决定前，应当充分了解标的房产是否设定有居住权、或存在租赁等影响买受人所有权实现的情形。

    3.对抵押权人而言，成立在先的抵押权不受房屋所有权变动的影响，主要是成立在后的抵押权，如上所述，在出卖人结清剩余贷款解除在先的抵押权，并使得第二顺位抵押权上升为首位抵押权之前，如果出卖人财务状况恶化，导致两个抵押权并存，那么成立在先的抵押权有就标的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，成立在后的抵押权人将面临抵押权落空的风险。